El gran Cilopez- Camilo López, Data Scientist en Houm, nos comparte el vínculo entre Catan y bienes raíces al desarrollar ReV, herramienta gratuita de Houm. Este es un algoritmo creado con IA, que con un par de clicks obtiene los precios de arriendo y venta óptimos de una propiedad tomando en cuenta varios factores.
Catan es uno de los juegos de estrategias más jugados a nivel mundial, este juego de mesa fue inventado en 1995 por Klaus Tauber y consta de un tablero donde se pueden construir murallas, aldeas y ciudades según los resultados del lanzamiento de dos dados.
El objetivo del juego es simple: invertir de manera eficiente en recursos estratégicos para alcanzar los diez puntos.
El tablero de este juego está formado por 20 hexágonos, donde uno es un desierto (no entrega recursos) y el resto cada uno contiene una ficha con un número del 2 al 12, que indica para que combinación de dados ese hexágono entregará recursos al jugador.
Una buena estrategia es tratar de construir en aquellos hexágonos que tengan una ficha con mayor probabilidad de ocurrencia.
De esta forma, construir en hexágonos con números como 8 u 6 son potencialmente buenas inversiones: la probabilidad que salgan es mayor que otros números.
Esto se puede evidenciar más fácil con un cálculo sencillo, la ficha 8 es cuatro veces más probable que salga que la ficha 12 por lo tanto es potencialmente cuatro veces más rentable.
Con esto en mente, es fácil evidenciar al momento de armar el tablero las ubicaciones más ostentadas para los jugadores. ¿Podemos hacer algo similar en la vida real?
Houm y ReV 📍
En los últimos 8 meses me ha tocado colaborar en una startup genial llamada Houm. En Houm buscamos transformar y democratizar el proceso de arriendo y venta de propiedades, y para lograr esto necesitamos que las cosas se hagan de forma fácil, rápida y segura mediante el uso de tecnología.
Uno de los servicios que me ha tocado trabajar es en ReV, un algoritmo que obtiene los precios de arriendo y venta según las características de la propiedad.
Mediante el uso de información de miles de propiedades y características del barrio este algoritmo puede obtener rápidamente, en solo unos segundos, algo que puede tomar horas en calcular.
Al entregar el valor sugerido de arriendo y venta, ReV permite tener una noción sobre que vecindarios son altamente rentable. Para saber esto se puede calcular la rentabilidad de inversión, lo que se resume en la siguiente fórmula:
Este valor va a ser nuestra ancla como los valores de las fichas de Catan, mientras más alto el valor, es más rentable invertir nuestros recursos para poder construir nuestro castillo. Pero nos falta un elemento clave: el tablero.
El Tablero 🌐
Además de ser usados en Catan, los hexágonos son un polígono que tiene múltiples beneficios para el análisis de datos. Uno de ellos es que, si se tesela un espacio, la distancia entre cada hexágonos es la misma, a diferencia de triángulos y cuadrados.
Este sistema geoespacial es utilizado por Uber para calcular sus tarifas dinámicas y analizar de manera sistemática distintos países. Con esto en mente y varias partidas de Catan, me convencí de que esto era una buena forma de abordar el problema.
En resumen: calcular para cada hexágono este índice nos permitirá obtener las áreas más rentables. Para realizar este experimento abordaremos 2 escenarios y dejaré uno propuesto para el yo del futuro:
- Escenario 1: departamento de 70 metros cuadrados útiles, 5 metros cuadrados de terraza, dos dormitorios, dos baños y un estacionamiento.
- Escenario 2: Departamento de 45 metros cuadrados útiles, sin terraza, un dormitorio, un baño y sin estacionamiento.
- Escenario 3: Invertir entre 3500 y 4500 UF en lo que nos alcance. (to do)
Escenario 1
Las características de este tipo de departamento son ideales para una pareja con hij@s o que quiere tener una pieza de escritorio. Este tipo de propiedades se encuentra en casi toda la ciudad.
Luego de consultar para cada hexágono, ReV respondió el siguiente mapa:
Al igual que con las fichas de Catan, aquellos hexágonos con un color rojizo son aquello que representan una mejor inversión. Rápidamente el algoritmo nos muestra que el sector oriente no compite muy bien, a diferencia de las periferias del sector poniente.
Para que puedan comprender los números dejare 3 hexágonos sencillos de digerir con sus valores respectivos (Compra, Arriendo):
- Departamento ubicado en el Golf, Providencia: 7.000 UF, $620.000. Índice: 3,5% (Cálculo : (620.000*12)/(7.000*30.000))
- Departamento ubicado en Barrio Brasil, Santiago Centro: 4.150 UF, $410.000. Índice: 3,9%.
- Departamento ubicado cerca del Metro La Cisterna: 3.250 UF, $350.000. Índice: 4,3%.
Escenario 2
Repetimos el proceso, pero ahora consultamos por otro tipo de propiedad para ver si es que el análisis cambia o existen similitudes.
El cambio es sutil, lo importante es que las zonas mantienen una tendencia con el escenario 1. Nuevamente realizaremos la “cuenta de la vieja” para que quede claro:
- Departamento ubicado en el Golf, Providencia: 4.850 UF, $475.000. Índice : 3,9%
- Departamento ubicado en Barrio Brasil, Santiago Centro: 2.510 UF, $300.000. Índice 4,7%.
- Departamento ubicado cerca del Metro la Cisterna: 2.100 UF, $270.000. Índice: 5,1%.
Conclusiones
Invertir es super difícil, sea jugando Catan o comprando tu primera propiedad. No existe una estrategia infalible que te deje ganar cada partida de Catan ni que te asegure que realizarás la mejor inversión, siempre existirá un componente de azar.
Según la “inteligencia” de ReV existen sectores donde comprar una propiedad es más rentables según el criterio definido, el cuál es relativamente arbitrario y fácil de “chaquetear”, pero vamos… es un inicio.
Otro punto que podría ser interesante es que las propiedades pequeñas parecieran ser más rentables, al igual cuando en Catan uno construye varios poblados, esto permite diversificar la inversión reduciendo el riesgo “poniendo los huevos en distintas canastas”.
Si tienes intenciones de comprar tu primer “poblado” puedes visitar houm.com ahi podrás agendar todo de manera virtual y sin cachos. Por mi lado, ya tengo claro donde construir mi próximo poblado, esperemos que no me arrojen un ladrón en la casilla.
Notas al pie
- La fórmula de rentabilidad no considera plusvalía ni inflación, parámetros que pueden cambiar drásticamente el análisis.
- Para cada hexágono se tomó como referencia el centroide de este, esto puede tener errores en localizaciones donde existen diferencias drásticas de una cuadra a otra.
- Dejé la UF a $30.000 por simplicidad.
Conoce ReV
Ahora que entendemos un poco detrás de la lógica de ReV, es momento de ponerlo a prueba. Ingresa aquí para conocer más de este nuevo algoritmo para calcular arriendo o el valor de venta de cualquier propiedad.
¿Estás en busca de tu hogar ideal? Te ayudamos a encontrarlo. Conoce Houm.
